Was leistet die EGWZ im Vergleich?

Der Wohnraumfonds senkt die Anlagekosten durch Abschreibungsbeiträge. Beim Erwerb von Grundstücken und Mietwohnungen sollen die daraus resultierenden Mieten unter den massgebenden Medianen von Stadt und Stadtkreis liegen. Stadt Zürich: Wohnraumfonds

Das Ziel von 80 Prozent der Marktmiete wird in 11 Kreisen erreicht; in Kreis 12 liegt der Vorteil bei 19,7 Prozent und damit innerhalb der Toleranz (0,5 PP). Unabhängig davon liegt die Kostenmiete in 10 von 12 Kreisen unter den WRF-Neubau-Medianen (Ausnahmen Kreis 1 und 7). Verglichen wird jeweils mit dem tieferen Wert aus Stadt- und Kreismedian, gemäss den im Modell hinterlegten WRF-Daten vom April 2026.

Der Mietvorteil entsteht aus der Kostenmiete. Günstige, langfristige Finanzierung soll ermöglichen, diesen Vorteil trotz hoher Kaufpreise und wenig Eigenkapital tatsächlich anzubieten. Der Fonds kann die Mieten zusätzlich senken.

Die Kostenmiete liegt im Modell zwischen 336 und 318 CHF/m² HNF pro Jahr. Ohne Beitrag liegt sie bereits 27,5 Prozent unter der Vergleichsmarktmiete und 5,0 Prozent unter dem massgebenden WRF-Median. Ein Fondsbeitrag von 112’000 Franken senkt sie zusätzlich um rund 117 Franken monatlich oder 5,6 Prozent.

Das legt eine gezielte Aufgabenverteilung nahe: Finanzierung breit ermöglichen; zusätzliche Verbilligung dort einsetzen, wo die Kostenmiete das angestrebte Mietniveau allein nicht erreicht. Die EGWZ könnte den gemeinnützigen Erwerb verbreitern, während der Wohnraumfonds gezielt weitergehende Mietziele und andere Förderzwecke unterstützt.

Die Referenz entspricht dem 2023 bewilligten Wohnraumfonds-Rahmen: 100 Millionen Franken Objektkredit plus 200 Millionen Franken Rahmenkredit. Verglichen wird dieser ursprüngliche Rahmen, nicht der heutige Fondsbestand. Stadt Zürich: Einführung des Wohnraumfonds

Alle Varianten verwenden dieselbe Modellwohnung: 75 m² HNF und 1,16 Millionen Franken ursprüngliche Anlagekosten im Kreis-2-Neubauszenario. Grundstückspreise werden aus der Konkurrenz mit Renditeobjekten abgeleitet.

Der Fondsvergleich setzt die gesamten 300 Millionen für Beiträge ein. Zusätzliche öffentliche Risikovorsorge für PKZH, Abwicklung und Aufsicht bleiben dabei ausserhalb dieses Betrags. Bei der EGWZ sind die entsprechenden Modellansätze bereits enthalten. Selbst in diesem zugunsten des Fonds abgegrenzten Vergleich beträgt der Vorsprung rund 60 Prozent.

Müssen beim Fonds auch diese zusätzlichen Positionen aus den 300 Millionen gedeckt werden, ergeben sich rund 1’903 Modellwohnungen. Bei gleicher Abgrenzung des Bereitstellungsrahmens erreicht die EGWZ damit rund das 2,25-Fache.

Die Zahlen zeigen finanzierbare Wohnungsäquivalente. Ein Erwerb vergrössert den gemeinnützigen Bestand; zusätzliche physische Wohnungen entstehen erst durch Neubau oder Erweiterung. Verfügbare Grundstücke, Projekte und Kapitalgeber begrenzen die tatsächliche Umsetzung.

Das aktuelle Konzeptpapier vergleicht die Anzahl Modellwohnungen, die durch 10 Millionen Franken öffentliches Kapital für Risikovorsorge, Beiträge und Aufwand ermöglicht werden. Diese Werte verwenden die neuen Annahmen, insbesondere 1,5 Prozent EGWZ-Zins einschliesslich Gebühren. Sie ersetzen nicht rechnerisch die oben gezeigte bisherige 300-Millionen-Rechnung.

Für 100 Millionen Franken Wohnraum stehen somit 100 Millionen Erwerbskapital beim Direktkauf rund 6,54 Millionen kalkulierter Vorsorge und Aufwand bei der EGWZ gegenüber. Der anfängliche Bereitstellungsbedarf beträgt damit nur einen Bruchteil.

Der Kaufpreis ist allerdings kein gleich hoher Aufwand der Erfolgsrechnung: Die Stadt erhält Immobilienvermögen und direkte Verfügungsmacht. Bei der EGWZ bleiben die Immobilien bei gemeinnützigen Trägern. Die Tabelle vergleicht deshalb Kapitalbedarf und Risikovorsorge, nicht abschliessende wirtschaftliche Nettokosten. Laufende Erträge, Finanzierung und Bewirtschaftung des städtischen Eigentums sind hier nicht vollständig bilanziert.

Die Bürgschaft bleibt eine reale Verpflichtung. Bei Ausfällen können Zahlungen deutlich über der vorgesehenen Risikovorsorge liegen, bevor Sicherheiten verwertet werden. Die Vorsorgequote begrenzt die Haftung nicht. Neben dem Risikobudget braucht die Stadt eine Regelung für mögliche Liquiditätsabrufe.

Die nationale EGW liefert das Organisationsvorbild. Die EGWZ soll es um eine kommunal abgesicherte Finanzierung erweitern, die sich am tatsächlich bezahlten Zürcher Marktpreis orientiert: bis zu 94 Prozent der Investitionskosten (Anlagekosten abzüglich Förderbeiträge) bei mindestens 6 Prozent Eigenkapital sowie zusätzlicher Liquidität bzw. Anteilscheinkapital, Zugang für neue und bestehende gemeinnützige Träger und langfristig planbare Zinsen. Als anfängliches Aufnahmekriterium ist ein Soll-Mietertrag von höchstens 80 Prozent der relevanten vergleichbaren Marktmiete bei Erstvermietung vorgeschlagen (ohne jährliche Marktprüfung).

Bank und PKZH bleiben eine wichtige Alternative. Bei ausreichend verfügbarer PKZH-Kapazität ermöglicht diese Kombination im Modell sogar etwas mehr Volumen als die EGWZ. Der zusätzliche Nutzen der EGWZ liegt in langer Zinsbindung, gemeinsamer Kapitalbeschaffung bei mehreren Investoren und geregelter Entschuldung. Variable PKZH-Zinsen bieten diese langfristige Zinsbindung nicht.

Zur Entschuldung sollen verfügbare Überschüsse der Kostenmiete über die Tragbarkeitsmiete dienen. Diese deckt die tatsächlichen Betriebsausgaben, Zinsen, erforderliche Erneuerungsvorsorge und verpflichtende Tilgungen. Auch Erneuerungsmittel sollen eingesetzt werden können, soweit absehbare Arbeiten und die notwendige Liquidität gesichert bleiben.